Danas se na tržištu u prodaji nalazi preko 70% nekretnina čije cijene su dobivene subjektivnom procjenom od strane prodavatelja, zbog čega se te iste nekretnine zadržavaju na tržištu duže nego što bi trebalo.
Vrlo često izostaje prodavateljevo realno vrednovanje svih ključnih elemenata procjene, koji svaki na svoj način utječu na konačnu cijenu nekretnine. Prodavatelji redovito u svoju procjenu uključuju subjektivni faktor, dok će ovlaštena stručna osoba iz procjene isključiti subjektivne elemente, te će procjenu zasnivati na potrebnim objektivnim i stručnim elementima.
Ukoliko se odlučite na prodaju nekretnina, angažujte ovlaštene osobe za procjenu njihove vrijednosti. U BiH ovlaštene procjene mogu vršiti samo ovlašteni sudski vještaci i ovlašteni procjenitelji.
Da bi procjena bila što kvalitetnija, moraju se uvažavati svi elemente procjene (lokacija, urednost vlasničke dokumentacije, starost nekretnine, kvaliteta gradnje, energetski certifikat, održavanje, kvaliteta prostora, mogućnost gradnje ili rekonstrukcije, a na kraju i ekonomski trenutak kao i odnos ponude i potražnje u trenutku prodaje).
Procjena stambenog prostora
Posebno je važna, a odnosi se na iskoristivost, veličinu te kvalitetu stambenog prostora. Kvaliteta gradnje (ugrađeni materijali, izolacije i sl.) je ključna, posebno za nekretnine novije gradnje, jer vrlo često investitori pribjegavaju korištenju jeftinijih materijala da bi osigurali što veću dobit.
U procjenama tržišne vrijednosti potrebno je sagledati sve prednosti i nedostatke nekretnine. Svaki vlasnik svojoj nekretnini daje svojevrstan pečat, a i veliku važnost imaju i oni koji u njoj žive ili je održavaju. Lokacija,
kvaliteta i funkcionalnost okućnice, pomoćni prostori koji rasterećuju i upotpunjuju stambeni prostor, garaže, garažna mjesta ili parking prostori, posebno u centrima gradova ili turističkim središtima su veoma bitan faktor kod određivanja tržišne vrijednosti. U obzir se uzima i blizina puteva, trgovina, škola, bolnica i drugih bitnih centara.
Prostorna orijentacija stana, pogled, osvijetljenost, postojanje lifta bitni su elementi koji određuju tržišnu cijenu stana. Što više pažnje posvetimo proučavanju nekretnine, te što više točnih i bitnih informacija uvrstimo u procjenu, to ćemo se više približiti njenoj realnoj tržišnoj vrijednosti i lakše doći do potencijalnog kupca.
Potrebno je zaboraviti pitanje „Kolika je cijena nekretnine po m2. Ti parametri po m2 kao jedinstveni kriterij ne mogu se koristiti kao vjerodostojni jer ne može biti ista cijena stana u istoj zgradi u prizemlju, kao i na drugom spratu.
Vrijednost zemljišta
Tri osnovna parametra kod određivanja vrijednosti zemljišta su lokacija, lokacija i opet lokacija. Položaj ili lokacija predstavlja najvažniju karakteristiku svake nekretnine. Pri analizi prvo obraćamo pažnju na širu lokaciju, zatim na užu i na kraju na mikro lokaciju same nekretnine. Nekretnine po mnogim karakteristikama mogu sličiti jedna na drugu ili čak i skoro jednake, ali ipak svaka ima svoju različitu tržišnu vrijednost. Lokaciju posebno možemo vrednovati u odnosu na okruženje ili susjedne nekretnine, kvalitetu pristupa, blizinu važnih prometnica i razvijenost infrastrukture.
Značajno je i tko su susjedi koji neposredno graniče uz zemljište, te kakvi su međusobni odnosi. Veoma često se teret loših međususjedskih odnosa prenosi i na novog kupca. U novije vrijeme na značaju sve više dobiva i tzv. „ekološka vrijednost“ lokacije. Blizina potencijalnih zagađivača ima uvijek negativan utjecaj na konačnu cijenu nekretnine, dok s druge strane blizina zelenog pojasa, šuma, šetnica, parkova i slično imaju pozitivan učinak na konačnu cijenu nekretnine. Mirne urbane zone uvijek su na većoj cijeni u odnosu na prenaseljene gradske četvrti. Za procjenu vrijednosti zemljišta bitan element je stanje važećih prostornih planova, kao i stanje i razvoj infrastrukture. Dakle, tržišna vrijednost građevinskog zemljišta je u direktnoj ovisnosti o mogućnostima gradnje, koeficijentima izgrađenosti i iskoristivosti parcele i dr.
Procjena nepokretne imovine preduzeća
Prilikom procjene vrijednosti nepokretne imovine jednog preduzeća, prvo je potrebno odrediti vrstu nepokretnosti (industrijska, privredna, uslužna, poljoprivredna) kao i lokaciju (region, naselje, granice), a zatim preći na ostale bitne detalje poput toga da li ima građevinsku dozvolu i pravo na korištenje, zatim godina izgradnje i da li nekretnina ima vodosnadbijevanje, kanalizaciju, električne instalacije, grijanje i ventilaciju, te telekomunikacije.
Potrebno je ustanoviti moguće defekte, oštećenja na nepokretnosti (vrsta oštećenja, oštećena površina i vjerovatni iznos oštećenja), da li su vršeni neki radovi na nepokretnosti koji povećavaju njenu vrijednost , koja je ukupno izgrađena površina i broj spratova, te iskorištenost. Ukoliko preduzeće ostvaruje prihod od iznajmljivanja nepokretne imovine, onda se u obzir uzimaju i iznosi zakupa objekta prilikom određivanja tržišne vrijednosti nekretnine.
Procjena pokretne imovine
Kaka govorimo o pokretno imovini, tada govorimo o mašinama, vozilima, namještaju, računarskoj opremi, i svoj onoj opremi koju je moguće premjestiti sa jednog mjesta na drugo. Kod procjene pokretne imovine, riječ je o procjeni koja se bazira na starosti imovine, dotrajalosti, stepenu amortizacije i iskorištenosti, mogućnosti obnove ili nadorgradnje…
Odnos ponude i potražnje
Odnos ponude i potražnje ima u tržišnoj ekonomiji snažan utjecaj na vrijednost nekretnina. Odnos ponude i potražnje od velike je važnosti za uspješnu prodaju. Odnosi se na potražnju i kupovnu moć potencijalnih kupaca te na određen društveno-ekonomski trenutak u kojem se vrši kupoprodaja. Na kraju sve te važne elemente potrebne za kvalitetnu procjenu tržišne vrijednosti nekretnine treba dobro sagledati, a krajnji rezultat izraziti brojkom. Tržišna vrijednost svake nekretnine predstavlja točku u kojoj se dotaknu interesi dvaju zainteresiranih strana u postupku kupoprodaje, a to su prodavatelj i kupac.
